以史为鉴：过去十年中国楼市三轮下行周期详细回顾

原标题：以史为鉴：过去十年中国楼市三轮下行周期详细回顾

过去十年中国房地产三轮下行周期的详细回顾

随着中国房地产市场景气度的下降，这轮下行周期将持续多久、多深也将是大家关注的焦点。全国2008年以来一共经历了三轮周期，中信建投的房地产行业研究小组试图通过该阶段成交量变化、房价下跌幅度、市场供需关系变化、库存变化等指标回顾市场过往周期见底所呈现的特征。

成交量：调整周期3-4季度，重点城市最大跌幅多在30%-50%

成交量的萎缩是市场低迷的重要显像表现，根据我们统计，2008年全国销售面积增速从高点到底部共持续20个月，其中负增长周期为12个月，单季度销量增速下降幅度最大为-26%；2011年全国销售面积增速从高点到底部共持续13个月，其中负增长周期为9个月，单季度销量增速下降幅度最大为-13.6%；2014年全国销售面积增速从高点到底部共持续17个月，其中负增长周期为13个月，单季度销量增速下降幅度最大为-12.7%。

因此对于成交量来说，在市场探底的过程中均经历了3-4个季度销售增速为负的阶段，行业景气度经历一年以上的环比回落。从楼市销量下降幅度来看，2008年市场调整更为剧烈，单月最大跌幅为2008年11月的-32.9%，整个底部周期销量则同比下降近20%，后两个周期同比下跌幅度分别为9.3%和8.0%，单月最大跌幅分别为2012年前两月的-14%和2014年7月的-16.3%。

从重点一二线城市来看，2008年全年销量下跌在30%-50%之间，单月销售面积同比负增长维持在一年左右，最大单月同比跌幅超60%；2011年的下行周期中，区间连续同比负增长的时间多为半年，区间单月最大同比跌幅多在50%-60%；2014年的下行周期中，区间连续同比负增长的时间多为半年到一年不等，区间单月最大同比跌幅多在30%-50%。

价格：见底滞后于销量见底约1-2个季度，区间降幅在20%-30%

量在价先，成交量的萎缩导致房价开始出现实质性回落，回顾过往可发现房价环比下跌是小周期见底的重要标志，2008年、2011年及2014年均经历过房价环比连续下跌的情况，持续时间分别达到7个月、8个月和12个月，而对比销量见底的时间点可以发现，房价整体性向下调整在销量反弹初期仍会持续，只是环比跌幅收窄，三个周期价格见底分别滞后于销量见底4个月、3个月和2个月。

我们回顾了重点城市的房价下跌历程：

2008年周期中，房价首次出现大规模回调，2007年四季度房价下跌率先在广州、深圳等珠三角区域城市蔓延，随后扩大至一二线城市，至2008年二季度末已形成全国的降价潮。从回调幅度来看，部分重点城市在下行周期中均价水平最大跌幅普遍在20%-30%之间。从房价反弹的角度观察，一线城市中北京、上海调整速度较快，一个季度内即分别完成均价41%和28%的下调，随后于2008年9月开始房价便开始上行，而其他重点城市房价从区间内高点到低点的向下调整需要半年左右，相应的房价反弹时间也滞后一线城市1-2个季度。

2011年周期中，此前2010年4月至2011年9月全国房价一直处于平台期，期间房价每月环比涨幅均在0-0.5%之间，具体城市来看，上海、武汉、南京房价率先出现调整，而北京、深圳等城市在9月份达到区间房价高点后也相继进入下行通道。从房价调整周期来看，一线城市中北京、上海、深圳在2011年末至2012年初即到达了价格低点，期间均价下跌30%左右，而其他二线城市调整周期较为漫长，南京、武汉、成都房价下跌一直延续到2012年中旬，期间均价调整20%-35%。

2014年的下行期中，一线城市在年初率先达到价格高点，随后进入了缓慢回调阶段，销售均价普遍回调20%-30%，“930”政策出台叠加降息刺激房价迎来新一波上涨，因此该类城市调整周期仅为半年左右。而重点城市中杭州、成都、武汉的房价高点及低点均滞后于一线城市1个季度左右。

综合来看，在此前各个下行周期，重点城市房价从高点到低点的绝对降幅多在20%-30%之间，而一线城市往往率先达到价格相对低点，调整周期较二线城市更短，一线城市房价反弹时间点对于政策出台更为敏感，往往在宽松政策初期便实现房价的止跌反弹，二线城市则滞后于一线城市1-2个季度，调整周期往往更长。

推盘：销供比持续低于1，去化率下降20%-30%

从供求关系来看，2011年及2014年开发商在市场较为低迷的阶段主动去库存，推盘量均有所增加，而与之对应的则是销供比以及开盘去化率指标的下行，整体供应充足也意味着房价上涨的动力被进一步抑制，市场购房者往往在该阶段观望情绪渐浓。

销供比方面，2008年3月-2008年10月、2011年4月-2011年12月销供比连续低于0.8，2014年4月-2014年12月则连续低于1，市场供求关系的转变使得前期炙手可热的局势逐步降温。同样观察重点城市的开盘去化率情况，新推项目的去化率在市场进入底部区间维持在低位，平均去化率也较前期高点下降20-30个百分点。

政策的变化背后往往带来流动性和政策支持力度的改变，从而体现到住宅信贷政策的支持，从而进一步释放居民购买力。2009年一季度、2012年二季度以及2015年二季度的贷款利率分别环比下降49、75和48个基点，从央行公布的净增加购房贷款额来看，个人住房贷款均在市场转好阶段取得了较大的净增加额。历史来看，房贷利率的变化和房地产销售面积呈现鲜明的负相关，因此资金成本的趋势性向下可视为房地产市场见底的一个重要信号。

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